Somos expertos en el análisis y enfoque de todo tipo de asuntos relacionados con el derecho de los consumidores, especialmente en la reclamación de la nulidad de cláusulas abusivas, realizando un riguroso proceso de estudio del caso antes de iniciar la tramitación judicial.

Entre los asuntos que tramitamos en esta materia destacamos los siguientes:

Reclamación de gastos hipotecarios.

Se pueden reclamar los siguientes gastos de constitución de hipoteca:

• Gastos de gestoría: recaen íntegramente sobre el prestamista desde el 16 de junio de 2019.
• Gastos de registro.
• Gastos de notaría: Desde el 16 de junio de 2019 los gastos notariales de la escritura de préstamo hipotecario recaen sobre el prestamista. Con anterioridad al 16 de junio de 2019, los gastos notariales recaían a partes iguales entre prestatario y prestamista.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, AJD: recae sobre el prestamista si la hipoteca es posterior al 10 de noviembre de 2018, y sobre el prestatario en caso contrario.
• Documentos y Copias: se abonarán por partes iguales entre prestamista y prestatario. Las copias las abonará quien las solicite.

Cláusulas suelo.

El suelo hipotecario es una cláusula que determina el interés mínimo de una hipoteca variable. Dicho tipo se aplica si el índice de referencia más el diferencial no alcanza el valor establecido.

Muchas de las cláusulas suelo (no todas) fueron incorporadas con falta de transparencia por parte de los bancos, pues en muchos casos no explicaron cuáles eran las consecuencias de tener un suelo en la hipoteca.

En el mes mayo de 2013, el Tribunal Supremo declaró nulo por abusivo el interés mínimo incorporado a las escrituras con falta de transparencia. Posteriormente, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea estableció que los afectados pueden recuperar todo lo pagado de más desde que se les empezó a aplicar el suelo.

Valores Santander.

El plazo aplicable es el de prescripción del artículo 1964 del Código Civil, de conformidad con la D.T. 5ª de la Ley 42/2015, en relación con el artículo 1939 del C.c.

Por tanto, el plazo para reclamar daños y perjuicios por los Valores Santander es el de 15 años, a contar desde el momento en el que se suscribieron estos Valores en el año 2.007.

Los Valores negociables del Banco Santander fueron emitidos en el año 2007 por el Banco de Santander Central Hispano con el objeto de obtener financiación para adquirir la totalidad de las acciones del banco holandés ABN AMRO.

Los empleados de las sucursales de la entidad comercializaron estos valores entre clientes minoristas antes de  proceder a inscribir el Folleto Informativo en el registro de la Comisión Nacional del Mercado de Valores. Se ofertaba el producto como un préstamo entre el cliente y la entidad, con una rentabilidad del 7,30 % el primer año, y variable después y abonándose intereses cada 3 meses. La entidad ocultó en su comercialización los riesgos inherentes que conllevaba su adquisición.

Esos valores fueron convertidos en Obligaciones Subordinadas de canje obligatorio, siendo el 4 de octubre de 2012 la fecha fijada para la conversión obligatoria de los Valores del Santander en acciones. Los tenedores del producto tuvieron que asumir la pérdida del 45% de sus inversiones.

Hipotecas con aplicación del índice IRPH.

Swaps.

Hablamos de un contrato por el que dos partes se comprometen a intercambiar unas cantidades de dinero en fechas futuras, estas partes suelen ser bancos o entidades financieras.

Se trata de productos extremadamente complejos y por lo tanto solo deberían haber tenido lugar entre partes profesionales con conocimiento y entendimiento pleno de su funcionamiento, algo que no ha sucedido en los casos de los Swaps hipotecarios, que están siendo atacados en los Tribunales alegando la existencia de vicios en el consentimiento.

Hipotecas Multidivisa.

La hipoteca multidivisa es un tipo de préstamo hipotecario cuyas cuotas se calculan y abonan en una divisa diferentes a la local. Este tipo de producto se comercializó entre 2004 y 2008, vinculando los préstamos a su pago en yenes o francos suizos debido a la supuesta estabilidad de estas monedas. El problema es que la fluctuación de la divisa en supone una variación del precio del préstamo, circunstancia que implica tener conocimiento sobre la complejidad y los riesgos de este producto.

Las entidades bancarias deberían haber explicado cómo podía afectar la fluctuación de la divisa al préstamo hipotecario.

También debieron ofrecer diferentes escenarios para que el cliente pudiera hacerse a la idea de los riesgos que entrañaba la operación, estando sometidas a los deberes de información regulados en la Ley del Mercado de Valores.

La Sentencia de la Sala 2ª del Tribunal Supremo de 15 de noviembre de 2.017 ha marcado el camino de la nulidad de este tipo de hipotecas al señalar que se comercializó de forma poco transparente, al no informar a los consumidores de los riesgos que implicaba.

El requisito básico para reclamar es que el consumidor no conociera las características del producto. Para ello es necesario:

• Que no posea un perfil cualificado.
• Y que la entidad bancaria omitiera sus deberes de información.

La jurisprudencia viene considerando que las escrituras de hipoteca multidivisa son parcialmente nulas, lo cual implica que debe eliminarse la cláusula de divisa del préstamo.

Como consecuencia, el capital y los intereses deberán volver a calcularse, fijándose en euros y referenciándose al Euribor. El nuevo cálculo minorará el importe pendiente de amortizar en lo que se haya abonado de más en virtud de la cláusula de divisa.

Acciones del Banco Popular.

La mayoría de los accionistas perjudicados acudieron directamente a las emisiones y ampliaciones de capital instadas por el Banco Popular. En este caso, la reclamación judicial no se articula a través de la acción de responsabilidad por el contenido del folleto sino interesando la nulidad de la adquisición por error como vicio en el consentimiento.

No podemos obviar que los accionistas perjudicados tienen a su alcance la reclamación en concepto de daños y perjuicios, tal y como sucede con quienes adquirieron acciones en el mercado secundario.

Demandas individuales y colectivas en materia de nulidad de contratos.

Análisis y reclamación de préstamos hipotecarios con cláusulas abusivas.

• Comisión de apertura. Se puede reclamar en el supuesto de que la entidad financiera no pueda acreditar que ha informado de forma clara y comprensible sobre su aplicación en la hipoteca y no pueda acreditar que se corresponde con un servicio efectivamente prestado o con gastos reales en los que hubiera incurrido la entidad.

• Vencimiento anticipado. Esta cláusula faculta al banco a dar por resuelta la operación y exigir la devolución de la totalidad del préstamo que se adeude si el deudor hipotecario deja de pagar las cuotas del préstamo. Para que la cláusula de vencimiento anticipado pueda ser considerada válida debe modular la gravedad del incumplimiento en función de la duración y cuantía del préstamo, y permitir al consumidor evitar su aplicaciónmediante una conducta diligente de reparación.

La cláusula de vencimiento anticipado, tal y como viene redactada en las escrituras de hipoteca firmadas antes de 2019, pueden llegar a ser declaradas nulas por abusivas si se cumplen los requisitos fijados jurisprudencialmente.

La Sentencia del Pleno del Tribunal Supremo de fecha 11 de septiembre de 2.019 indica que:

«Conforme a todo lo expuesto, procede aplicar las siguientes pautas u orientaciones jurisprudenciales a los procedimientos de ejecución hipotecaria en curso, en los que no se haya producido todavía la entrega de la posesión al adquirente:

1. Los procesos en que, con anterioridad a la entrada en vigor de la ley 1/2013,se dio por vencido el préstamo por aplicación de una cláusula contractual reputada nula, deberían ser sobreseídos sin más trámite (archivados).
2. Los procesos en que, con posterioridad a la entrada en vigor de la ley 1/2013, se dio por vencido el préstamo por aplicación de una cláusula contractual reputada nula, y el incumplimiento del deudor no reúna los requisitos de gravedady proporcionalidad antes expuestos, deberían ser igualmente sobreseídos (archivados).
3. los procesos referidos en el apartado anterior, en que el incumplimiento del deudor revista la gravedad previstaen la ley de contratos de crédito inmobiliario (LCCI), podrán continuar su tramitación.»

Si se interpone un procedimiento de ejecución hipotecaria utilizando la cláusula de vencimiento anticipado,

1. Hay que estudiar si la cláusula en su redacción puede ser considerada nula por abusivasiguiendo los parámetros del Tribunal Supremo.

2. Para instar el procedimiento de ejecución hipotecaria el incumplimiento por parte del deudor debe resistir la gravedad prevista en el artículo 24 de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario.

Gestión de procesos arbitrales.

Daños y perjuicios de cualquier situación derivada por el incumplimiento de contratos suscritos por consumidores.

Ejecuciones hipotecarias.

Recordemos que una vez recibida una demanda de ejecución hipotecaria tenemos un plazo de diez días para formular oposición.

Los Motivos de Oposición están tasados y son los siguientes:

1º.-  Extinción de la garantía o de la obligación garantizada, siempre que se presente certificación del Registro expresiva de la cancelación de la hipoteca o, en su caso, de la prenda sin desplazamiento, o escritura pública de carta de pago o de cancelación de la garantía.

2º.-  Error en la determinación de la cantidad exigible, cuando la deuda garantizada sea el saldo que arroje el cierre de una cuenta entre ejecutante y ejecutado.

3º.-  En caso de ejecución de bienes muebles hipotecados o sobre los que se haya constituido prenda sin desplazamiento, la sujeción de dichos bienes a otra prenda, hipoteca mobiliaria o inmobiliaria o embargo inscritos con anterioridad al gravamen que motive el procedimiento, lo que habrá de acreditarse mediante la correspondiente certificación registral.

4º.-  El carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución o que hubiese determinado la cantidad exigible.