En los supuestos de impagos de rentas y cantidades asimiladas a la misma o falta de entrega de la posesión del inmueble arrendado una vez expirado el plazo contractual, debemos plantearnos con la mayor celeridad la opción de iniciar un procedimiento de desahucio. Este procedimiento, que se tramita como un juicio verbal especial, se encuentra regulado en el artículo 440.3 LEC, en relación con los artículos 437, 438, 252.2 y 22.4 LEC.
Podemos ejercitar acumuladamente la acción de reclamación de rentas y la de desahucio por falta de pago.
La demanda ha de presentarse por medio de abogado y procurador.
En lo que respecta a la cuantía, resulta de aplicación el artículo 252.2 de la LEC: cuantificaremos la demanda en función de la acción de mayor valor, normalmente, la anualidad de renta en contraposición al importe reclamado en concepto de rentas y cantidades asimiladas objeto de reclamación.
Demanda. Trámites iniciales
Una vez admitida a trámite la demanda, se haya acumulado o no la petición de condena al pago de rentas, el Letrado de la Administración de Justicia, en virtud de decreto, requerirá al demandado para que, en un plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague las rentas o enerve el desahucio, es decir pague o consigne judicial o notarialmente las deudas debidas, o bien, comparezca ante el juzgado manifestando las causas por las que se opone al desahucio.
Ese decreto señalará ya la eventual vista verbal y la fecha del lanzamiento. Apercibirá también al demandado de que, en caso de no manifestar oposición, se entenderá resuelto el contrato de arrendamiento.
Si el arrendatario demandado no paga, enerva o formula oposición, se realizará el lanzamiento sin necesidad de notificación posterior.
Se establece la opción de condonación de rentas y costas por el demandante, si así lo ha anunciado en la demanda, a cambio del inmediato desalojo de la vivienda.
Asimismo, se expresará que en caso de solicitar asistencia jurídica gratuita el demandado, deberá hacerlo en los tres días siguientes a la práctica del requerimiento, así como que la falta de oposición al requerimiento supondrá la prestación de su consentimiento a la resolución del contrato de arrendamiento que le vincula con el arrendador.
Oposición del demandado
Se celebrará la vista de juicio verbal notificada en el decreto de admisión de la demanda.
A. El demandado no se opone, no paga y no desaloja el inmueble
Se dictará decreto de terminación del juicio de desahucio, se verifica el lanzamiento en la fecha fijada y se dará traslado al demandante a fin de que presente demanda ejecutiva para reclamar las cantidades debidas.
B. El demandado no se opone, no paga, pero procede a desalojar el inmueble
Se despacha ejecución por las cantidades debidas en concepto de renta, igual que en el supuesto anterior, previo decreto dando por terminado el juicio de desahucio y dejando sin efecto la diligencia de lanzamiento, a no ser que el demandante interese su mantenimiento para que se levante acta sobre el estado en que se encuentre la finca por el Letrado de la Administración de Justicia, dando traslado al demandante para que inste el despacho de ejecución en cuanto a la cantidad reclamada, bastando para ello con la mera solicitud.
En ambos casos, el decreto de terminación condenará en costas al demandado y recogerá las cantidades debidas en concepto de rentas y cantidades asimiladas a ésta que serán incluidas en la demanda ejecutiva. Nada obsta a que se actualicen esos importes cuando solicitemos la ejecución, desde esa fecha hasta la efectiva entrega de la posesión del inmueble.
Demanda ejecutiva
Se rige por los cauces de los artículos 548 y concordantes de la LEC. Hay que presupuestar el 30% en concepto de intereses y costas presupuestados para la ejecución, establecidos en el artículo 575 LEC.
Vista verbal
En la resolución en la que se tiene por opuesto al arrendatario, se le apercibirá de que, en caso de incomparecencia, se acordará el desahucio sin más trámites, notificándosele la sentencia el sexto día después de celebrado el juicio; también se señalará una nueva fecha para el lanzamiento (o se mantendrá la inicialmente señalada en el decreto de admisión), que deberá verificarse antes de treinta días de la fecha señalada para la vista.
Enervación: artículo 22.4 LEC
Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica terminarán mediante decreto dictado al efecto por el Letrado de la Administración de Justicia si, requerido el arrendatario en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440 (diez días), paga al arrendador o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio.
Si el arrendador se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a una vista de juicio verbal, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.
La enervación no procederá cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.
Debemos poner de manifiesto en la demanda (en los hechos e incluso, vía otrosí) si es posible la enervación o no.
Ojo con el contenido del artículo 22.5 LEC respecto a la condena en costas del arrendatario en caso de enervación.
Acumulación de acciones contra fiadores o avalistas solidarios
Se admite la acumulación en el mismo escrito de demanda: Artículo 438.3 LEC, en relación con el artículo 71.2 LEC (Acumulación Objetiva de acciones).
No dudes en solicitar asesoramiento con nuestros profesionales para saber cuál es el cauce que más te interesa.
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