Tendremos que recurrir al desahucio por finalización o expiración del contrato de arrendamiento cuando el contrato ha terminado y el inquilino no abandona la vivienda o local.
La cuestión es determinar con certeza el momento de finalización. Nos referimos a las prórrogas y a la tácita reconducción.
También debemos tener en cuenta la fecha de la firma del contrato y el destino (vivienda o uso distinto de vivienda).
Análisis de las prórrogas de los contratos de arrendamiento
Primero. Arrendamientos de vivienda
Si existe acuerdo entre las partes, puede darse la prórroga legal necesaria, que supone que el contrato se prolongue tres años más tras llegar su fecha de vencimiento, tal y como regula el artículo 10 LAU, en su redacción actual, pero hay que tener en cuenta las versiones anteriores.
A) Así, en los contratos de arrendamiento celebrados entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019:
La duración del arrendamiento será la que libremente hayan pactado las partes.
– Si se hubiera pactado una duración inferior a 3 años, llegado el día del vencimiento del contrato y si el inquilino quiere seguir con el arrendamiento, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de 3 años (art. 9 LAU).
– Terminada esa duración mínima de 3 años, si las partes no dicen nada, el contrato de arrendamiento se prorrogará un año a voluntad del inquilino.
– Esta prórroga no es obligatoria para el arrendador si antes de que finalicen los 3 años le comunica al inquilino que finaliza el contrato y que le entregue la vivienda. Si no dice nada y el inquilino quiere seguir, el contrato se prorroga 1 año más.
B) A partir del 6 de marzo de 2.019, los contratos de arrendamiento de vivienda tienen una duración de 5 años si el arrendador es persona física o de 7 años si es una persona jurídica.
– Llegado el vencimiento del contrato, si las partes no comunican nada, el contrato de arrendamiento se prorrogará hasta un máximo de 3 años más a voluntad del inquilino.
– Esa prórroga no será obligatoria para el arrendador si antes de que finalicen los 5 o 7 años le comunica al arrendatario la finalización del contrato.
Segundo. Arrendamiento de uso distinto a vivienda
– Serán las partes las que podrán pactar en el contrato las posibles prórrogas.
– Llegada la fecha de vencimiento, si las partes no comunican nada, el contrato se prorrogará automáticamente.
Tácita reconducción
Regulada en el artículo 1566 del Cc. «Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción…»
La tácita reconducción, por tanto, es la situación en la que queda el arrendamiento una vez ha terminado el pazo de la prórroga legal del artículo 10 de la LAU (tres años en contratos anteriores al 6-6-2013 y un año en los celebrados entre el 6-6-2013 y el 5-3-2019); si el inquilino, terminados esos plazos de prórroga legal, continúa 15 días en el uso de la vivienda sin que el arrendador le haya notificado que ha finalizado el contrato y que debe desalojar el inmueble, el arrendamiento continuará en vigor y se activará la tácita reconducción.
Si no se produce comunicación, nace automáticamente un nuevo contrato de arrendamiento por tácita reconducción, exceptuando el caso en el que las partes hubieran renunciado a ello en el contrato.
La duración de ese nuevo contrato se regula en el artículo 1.581 del Código Civil:
– Se entenderá hecho por años cuando se haya fijado un alquiler anual en el contrato primitivo (por ejemplo, un alquiler de 7200 € anuales, a razón de 600 € al mes).
– Por meses, cuando se haya fijado un alquiler mensual.
– Por días cuando sea diario.
Por lo demás, el nuevo contrato que ha nacido por tácita mantendrá las cláusulas del anterior, a excepción de la duración.
Comentarios
Todavía no hay comentarios