No dejan de recibirse por los cotitulares de Comunidades de Titulares de derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles demandas de juicio monitorio en concepto de reclamación de cuotas impagadas por los servicios de mantenimiento. Podemos citar, entre otras, a la entidad Ogisaka Garden.
Marco legal:
– Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias, que transpuso la Directiva 94/47/CEE del Parlamento y del Consejo de 26 de octubre de 1994, relativa a la protección de los adquirentes en lo relativo a determinados aspectos de los contratos de adquisición de un derecho de utilización de inmuebles en régimen de tiempo compartido.
– Ley 4/2012, de 6 de julio, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio y normas tributarias.
¿Podemos oponernos a esos procedimientos monitorios?
La respuesta no puede ser taxativa y las opciones deben ser analizadas por un profesional experto que conozca la legislación, la jurisprudencia que se ha ido dictando sobre la materia y que por supuesto, realice un exhaustivo análisis del contrato.
Con carácter general, os ofrecemos unas pinceladas sobre este tipo de regímenes y sobre las posibles causas de oposición
Primero. Como primera cuestión, hay que preguntarse si el régimen de aprovechamiento por turnos es equiparable al de propiedad horizontal. Algunos tribunales, pero no todos, entienden que no pueden equiparse ambos regímenes, el de aprovechamiento y el de comunidad de propietarios, a los efectos de su inclusión en el artículo 21 de la LPH, ya que este precepto regula un procedimiento especial de carácter ejecutivo y que regula una serie de requisitos y garantías de difícil aplicación al régimen de aprovechamiento por turnos.
Segundo. ¿Es adecuado el procedimiento monitorio para la reclamación de cuotas de servicios? En este sentido, es recomendable analizar la viabilidad de la excepción de inadecuación de procedimiento: se están consiguiendo resoluciones que inadmiten demandas monitorias planteadas por las entidades que gestionan los servicios comunitarios, tales como la ya citada Ogisaka Garden, fundamentando las mismas en que la entidad demandante no es una comunidad de propietarios constituida al amparo de la Ley de Propiedad Horizontal, sino una comunidad de cotitulares de derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, constituida con arreglo a la Ley 42/1998.
Tercero. Cuestiones de fondo. Nulidad del contrato de aprovechamiento por turnos. Muchos de los contratos firmados después del 5 de enero de 1999 son nulos de pleno derecho.
El artículo 1.7 de la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico, dispone que “el contrato por virtud del cual se constituya o transmita cualquier otro derecho, real o personal, por tiempo superior a tres años y relativo a la utilización de uno o más inmuebles durante un período determinado o determinable al año, al margen de la presente Ley, será nulo de pleno derecho, debiéndole ser devueltas al adquirente o cesionario cualesquiera rentas o contraprestaciones satisfechas, así como indemnizados los daños y perjuicios sufridos”.
Atendido al contenido del contrato, habrá de advertirse si se cumplen las exigencias del artículo 9.1 de la Ley 42/1998, respecto al contenido mínimo del contrato:
1. El contrato celebrado por toda persona física o jurídica en el marco de su actividad profesional y relativo a derechos de aprovechamiento por turno de alojamientos deberá constar por escrito y en él se expresarán, al menos, los siguientes extremos:
1.º La fecha de celebración del contrato, los datos de la escritura reguladora del régimen, con indicación del día del otorgamiento, del notario autorizante y del número de su protocolo, y los datos de inscripción en el Registro de la Propiedad.
2.º Referencia expresa a la naturaleza real o personal del derecho transmitido, haciendo constar la fecha en que el régimen se extinguirá de conformidad con las disposiciones de la presente Ley.
3.º Descripción precisa del edificio, de su situación y del alojamiento sobre el que recae el derecho, con referencia expresa a sus datos registrales y al turno que es objeto del contrato, con indicación de los días y horas en que se inicia y termina.
4.º Expresión de que la obra está concluida o se encuentra en construcción. En este último caso, habrá de indicarse:
a) Fase en que se encuentra la construcción.
b) Plazo límite para la terminación del inmueble.
c) Referencia a la licencia de obra e indicación y domicilio del Ayuntamiento que la ha expedido.
d) Fase en que se encuentran los servicios comunes que permitan la utilización del inmueble.
e) Domicilio indicado por el adquirente donde habrá de notificársele la inscripción de la terminación de la obra y la fecha a partir de la cual se computará la duración del régimen.
f) Una memoria de las calidades del alojamiento objeto del contrato.
g) Relación detallada del mobiliario y ajuar con que contará el alojamiento, así como el valor que se le ha atribuido a efectos del aval o del seguro a los que se refiere el artículo 4.2.
h) Referencia expresa a dicho aval o seguro, con indicación de la entidad donde se ha constituido o con quien se ha contratado y que el mismo podrá ser ejecutado o reclamado por el adquirente en el caso de que la obra no esté concluida en la fecha límite establecida al efecto o si no se incorpora al alojamiento el mobiliario establecido.
5.º El precio que deberá pagar el adquirente y la cantidad que conforme a la escritura reguladora deba satisfacer anualmente, una vez adquirido el derecho, a la empresa de servicios o al propietario que se hubiera hecho cargo de éstos en la escritura reguladora, con expresión de que se actualizará con arreglo al índice de precios al consumo que publica el Instituto Nacional de Estadística, salvo que las partes hayan establecido otra forma de actualización, que no podrá quedar al arbitrio de una de ellas, indicando, a título orientativo, cuál ha sido la media de dicho índice en los últimos cinco años. También se hará expresión del importe de los impuestos que, conforme a lo establecido en la presente Ley, lleva aparejada la adquisición, así como una indicación somera de los honorarios notariales y registrales para el caso de que el contrato se eleve a escritura pública y se inscriba en el Registro de la Propiedad.
6.º Inserción literal del texto de los artículos 10, 11 y 12, haciendo constar su carácter de normas legales aplicables al contrato.
7.º Servicios e instalaciones comunes que el adquirente tiene derecho a disfrutar y, en su caso, las condiciones para ese disfrute.
8.º Si existe o no la posibilidad de participar en servicios de intercambio de períodos de aprovechamiento. Cuando exista esta posibilidad, se expresarán los eventuales costes y se hará referencia al documento acreditativo sobre el intercambio previsto en el artículo 8.2.k) de esta Ley.
9.º Expresión del nombre o razón social, con los datos de la inscripción en el Registro Mercantil en el caso de que se trate de sociedades, y el domicilio:
a) Del propietario o promotor.
b) Del transmitente, con indicación precisa de su relación jurídica con el propietario o promotor en el momento de la celebración del contrato.
c) Del adquirente.
d) De la empresa de servicios.
e) Del tercero que se hubiera hecho cargo del intercambio, en su caso. Este tercero, si es una persona jurídica, deberá tener sucursal abierta e inscrita en España.
10.º Duración del régimen, con referencia a la escritura reguladora y a la fecha de la inscripción de ésta. Si el inmueble está en construcción, con referencia a la fecha límite en que habrá de inscribirse el acta de terminación de la obra.
11.º Expresión del derecho que asiste al adquirente a:
a) Comprobar la titularidad y cargas del inmueble, solicitando la información del registrador competente, cuyo domicilio y número de fax constará expresamente.
b) Exigir el otorgamiento de escritura pública.
c) Inscribir su adquisición en el Registro de la Propiedad.
12.º Lugar y firma del contrato.
13.º Si existe la posibilidad de participar en un sistema organizado de cesión a terceros del derecho objeto del contrato. Cuando exista esa posibilidad, se expresarán los eventuales costes, al menos aproximados, que dicho sistema supondrá para el adquirente. 2. El inventario y, en su caso, las condiciones generales no incluidas en el contrato, así como las cláusulas estatutarias inscritas, figurarán como anexo inseparable suscrito por las partes.
El incumplimiento de estas obligaciones implica el del deber de información a los efectos establecidos en el artículo siguiente.
En virtud de lo establecido en el precitado artículo, resulta ESENCIAL que el contrato incluya entre su clausulado:
– Objeto del contrato: descripción del edificio, de su situación y del alojamiento sobre el que recae el derecho, con referencia expresa a sus datos registrales y al turno que es objeto del contrato, con indicación de los días y horas en que se inicia y termina.
– Duración: fecha en la que se extinguirá. Son nulos los contratos a perpetuidad. se reputará válido un plazo que oscile entre los 3 y los 50 años.
Si necesitas asesoramiento sobre esta materia o has recibido un monitorio reclamando cuotas de mantenimiento sustentadas en un contrato de aprovechamiento por turnos, no dudes en contactarnos.
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