El artículo 10.1 a) de la LPH establece que las obras de carácter necesario tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la junta de propietarios:
«1.- Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.»
La cuestión radica ahora en determinar qué se entiende por obras de carácter necesario; se considerarán como tales todas aquellas que se refieran al adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, así como los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal (cuando el importe repercutido anualmente sea inferior a 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes, el presupuesto de un año de la comunidad, y siempre que existan personas discapacitadas o mayores de 70 años que residan o trabajen en la finca).
El artículo 17.10 LPH preceptúa que, en caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar, resolverá lo procedente la junta de propietarios.
Si en la comunidad de propietarios existe el cargo de Administrador, éste es quien tiene atribuidas competencias para acordar las reparaciones y medidas que resulten urgentes: artículo 20 c) LPH. Si no existiera el cargo de Administrador, será el Presidente quien ostente dicha facultad. Nos remitimos al artículo 14 LPH:
“A la Junta de propietarios le corresponde: ….. c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c).”
Así mismo, el artículo 20 c) LPH habilita al administrador a realizar todas aquellas obras, reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al Presidente o, en su caso, a los propietarios.
Si el propietario constata la necesidad de realización de una reparación de algún elemento común, deberá seguir los siguientes pasos:
1. Avisar inmediatamente al Presidente o al Secretario-Administrador. Artículo 7 LPH.
2. Si pese al requerimiento, la Comunidad no da solución al problema, se abren dos posibilidades:
– Si la obra tiene carácter necesario y urgente, el propietario estará autorizado a realizar la obra por su cuenta y posteriormente reclamar los gastos de la misma a la Comunidad: Sentencia del Tribunal Supremo de la Sala Primera de lo Civil 16/2016, recurso 2904/2.013, de 2 de febrero:
– Si la obra no tiene carácter urgente, deberá volver a requerir de nuevo al Presidente o al Administración, solicitar que se aborde en la siguiente junta, solicitar ex artículo 16 LPH que se convoque una junta extraordinaria o, en última instancia, demandar a la Comunidad en reclamación de una obligación de hacer.
Sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 5ª, de 3 febrero de 2004: “el Presidente de una Comunidad de Propietarios ejerce también las funciones de secretario y administrador cuando estos cargos no existen en la Comunidad, como es el caso. Y es función del mismo atender la conservación de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta a los propietarios (art. 20 c) de la LPH). En el ejercicio de estas facultades el Presidente de la Comunidad de Propietarios ordenó la ejecución de unas obras de reparación y mantenimiento que eran urgentes, imprescindibles y necesarias porque si no se hacían las viviendas terminarían siendo inhabitables, y a continuación convocó Junta de Propietarios el 27 de septiembre de 2001, en la que se informó de la obra ejecutada, y del importe de reparación manifestando todos los propietarios asistentes su conformidad con ello.”
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