Conforme establece el artículo 9 e) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), el propietario de un inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal está obligado al pago de las cuotas y las derramas que hayan sido autorizadas por la Junta de Propietarios.
Cuando se trata de cantidades incluibles en los ordinales e) y f) del artículo 9 de la LPH, estaremos habilitados para reclamar su cobro de forma contenciosa. Hablamos, por tanto, de las contribuciones para la formación y mantenimiento del fondo de reserva y las procedentes para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
En definitiva, habiendo sido aprobada la liquidación por gastos y derramas de las letras e) y f) del citado precepto, podremos articular una reclamación judicial, en cuanto los propietarios, todos, están obligados a contribuir al abono con arreglos a sus respectivas cuotas de participación.
Los conceptos objeto de reclamación han de quedar claramente identificados en la certificación de deuda de obligatoria aportación.
Deben concurrir igualmente los requisitos previstos en el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal para obtener el pago de las cuotas ex artículo 9 e) y f), a saber,
1. Acuerdo de la Junta de Propietarios para proceder a requerir judicialmente de pago al propietario afectado.
2. Acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la Comunidad de Propietarios. La utilización de este procedimiento requiere la previa certificación por el Secretario de la Comunidad del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda. Esta certificación deberá llevar el visto bueno del Presidente, siempre que tal acuerdo haya sido debidamente notificado a los propietarios afectados.
3. Certificación del acuerdo por el Secretario.
4. Visto bueno del Presidente/Vicepresidente.
5. Notificación al propietario en la forma establecida en el artículo 9.
El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la Comunidad de Propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.
En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la Comunidad de Propietarios o expresar los que adeude.
El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la Comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente.
La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.
Prescripción
La Sentencia TS (Sala Primera) 1564/2.020, de 3 de junio, https://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/35e662289fd6abab/20200619, establece que el plazo de prescripción de la acción para exigir el pago de las cuotas de comunidad es el de 5 años previsto en el artículo 1966.3º del Código Civil.
Procedimiento de reclamación
El procedimiento a seguir en la mayoría de las reclamaciones es el procedimiento monitorio, artículos 812 y concordantes de la LEC.
Presentada la demanda y admitida a trámite, el Juez requerirá al demandado para que, en el plazo de 20 días hábiles, pague a la Comunidad demandante, acreditándolo ante el tribunal, o comparezca ante éste y alegue, en escrito de oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, total o parcialmente, la cantidad que se le reclama.
Si el demandado no comparece o no se opone a la demanda, circunstancia que dará lugar a la transformación del procedimiento en el declarativo que por cuantía corresponda, verbal u ordinario, el juez ordenará, previa presentación de demanda ejecutiva, la ejecución de los bienes del deudor.
Conforme establece el artículo 21 LPH, existirá obligación de abono por parte del demandado de las costas devengadas.
Competencia territorial
Resulta de aplicación el artículo 52.1, regla 8ª, de la LEC; al respecto, la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, en su auto de 11 de septiembre de 2018 (competencia núm.: 138/2018) https://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/f27b2650b25bdbb6/20180924, nos recuerda que “como ya se ha manifestado por esta Sala, entre otros, en autos de fechas 1 de febrero de 2017 (conflicto n.º 1112/2016), 5 de octubre de 2016 (conflicto n.º 1011/2016), 8 de noviembre de 2011 (conflicto n.º 163/2011), 15 de enero de 2013 (conflicto n.º 231/2012), 7 de enero de 2014 (conflicto n.º 191/2013) 17 de junio de 2015 (conflicto n.º 90/201 ), y 28 de junio de 2017 (conflicto nº 89/2017) ejercitada en juicio verbal una acción dirigida al cobro de cuotas impagadas de la comunidad de propietarios tal cuestión viene referida a la propiedad horizontal, resultando por tanto aplicable la norma imperativa contemplada en el art. 52.1, regla 8ª, de la LE , la cual indica como competente al Juzgado del lugar donde radica la finca.”
No hay que dudar en requerir el asesoramiento de un abogado especialista quien, a la vista de las singularidades que presenta cada caso, informará sobre la conveniencia de iniciar las correspondientes acciones legales.
Si necesitas más información, no dudes en contactar con nuestros abogados expertos en derecho de comunidades de vecinos
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